5月13日，南京市住房保障和房產局正式印發(fā)《南京市住宅小區(qū)物業(yè)服務合同(示范文本)》，這是南京首部自主制定的住宅小區(qū)物業(yè)服務合同示范文本，覆蓋全市各類住宅小區(qū)，填補了本地物業(yè)管理合同體系的空白。

　　此前，南京住宅小區(qū)物業(yè)服務合同實踐中多參照2018年江蘇省有關部門聯合發(fā)布的省級示范文本，缺乏貼合本地實際的細化規(guī)范。此次印發(fā)的新文本共十章三十一條，分合同主體、物業(yè)服務內容與標準、物業(yè)服務費用、資金管理、違約責任及爭議解決等多個章節(jié)，針對物業(yè)服務中長期存在的焦點矛盾作出了系統(tǒng)性回應。

　　直指痛點一：禁止捆綁收費，劃定物業(yè)行為邊界

　　長期以來，部分物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)費、停車費、公共能耗費等項目捆綁收取，業(yè)主若對某一項服務不滿意而拒絕繳費，往往面臨被一并切斷服務的困境。

　　此次示范文本明確：“未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得將物業(yè)費、汽車停放費、公共能耗費等捆綁收費。”與此同時，物業(yè)公司對業(yè)主信息和資料負有保密義務，“未經業(yè)主同意不得向任何第三方泄露或擅自使用”，從制度層面為業(yè)主隱私設立了保護屏障。

　　在費用繳納方式上，合同規(guī)定物業(yè)費可按月、季、半年或年繳納，預收期限最長不超過一年，給予業(yè)主更大的選擇空間。

　　直指痛點二：公共收益專戶管理，收支全程透明

　　小區(qū)電梯廣告、公共停車位、團購進場費等公共收益的歸屬與管理，是業(yè)主投訴最為集中的領域之一。錢去了哪里、花了多少、剩了多少，許多小區(qū)始終是一筆“糊涂賬”。

　　此次示范文本對公共收益作出專項規(guī)范。在來源界定上，明確包含利用共有道路或場地收取的停車費、電梯及外墻廣告收入、團購進場費、經營活動所得等。在管理方式上，要求公共收益“專戶存取”，明確代管主體(業(yè)主委員會或物業(yè)公司按約定執(zhí)行)，實行?？顚Ｓ?。使用范圍具體包括：補充住宅專項維修資金、支付中修及大修費用、業(yè)主大會開支及評估審計費用等。

　　在信息披露上，合同要求物業(yè)公司定期在管理區(qū)域內顯著位置公示公共收益收支情況，并通過APP、微信公眾號等渠道線上同步公開，業(yè)主有異議的，物業(yè)公司應予以及時答復。

　　直指痛點三：引入第三方評估，服務質量不達標可解約

　　物業(yè)服務“貨不對板”——合同約定的是高等級服務，實際卻是減配運營——是另一個普遍存在的難題。因缺乏客觀評判標準，業(yè)主維權往往陷入“公說公有理、婆說婆有理”的僵局。

　　示范文本為此設立了第三方評估機制。合同明確，若雙方對服務質量產生爭議，“由甲乙雙方共同委托第三方評估機構進行認定”。評估結論顯示物業(yè)服務等級低于合同約定標準的，“可作為物業(yè)費調價或解聘的依據”，評估費用由物業(yè)公司承擔；若服務質量符合約定標準，評估費用則由業(yè)主大會承擔。這一機制既為業(yè)主維權提供了客觀依據，也兼顧了物業(yè)公司的正當權益。

　　服務內容擴容：首次納入三項選擇性條款

　　除直指痛點外，示范文本也擴展了合同的服務邊界。在常規(guī)共用部位維護、保潔綠化、秩序協(xié)助等服務基礎上，首次增設特約服務、外墻維護和科技住宅系統(tǒng)維護三項選擇性條款。特約服務允許物業(yè)公司根據業(yè)主需求提供保潔、家政、維修、社區(qū)養(yǎng)老等額外服務，但須明碼標價并公示?？萍甲≌到y(tǒng)維護則回應了南京“恒溫恒濕”等科技住宅日益增多的現狀，要求單獨約定系統(tǒng)歸屬、維護費用分攤和技術標準。

　　制度配套：從示范文本到治理體系

　　示范文本出臺的背后，是南京物業(yè)管理領域制度建設的持續(xù)完善。近年來，南京已陸續(xù)建立物業(yè)服務企業(yè)信用評價體系，各區(qū)定期發(fā)布物業(yè)項目“紅黑榜”。示范文本與信用評價、履約評估等機制形成聯動——物業(yè)服務不到位不僅面臨解約風險，還將納入企業(yè)信用檔案，影響后續(xù)市場競爭力。

　　從禁止捆綁收費到公共收益專戶管理，從第三方評估到可操作的解約條款，南京首部自主制定的物業(yè)服務合同示范文本，將長期困擾小區(qū)治理的模糊地帶逐一納入合同規(guī)則。當物業(yè)服務糾紛有據可依、業(yè)主權益有章可循，這份示范文本的價值便不止于一紙合約——它正推動物業(yè)管理從“靠自覺”走向“靠制度”。