今年2月2日，上海正式啟動(dòng)收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房試點(diǎn)，浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)率先推進(jìn)。歷經(jīng)三個(gè)多月探索，試點(diǎn)工作交出階段性答卷：截至5月中旬，三區(qū)已累計(jì)完成房源收購(gòu)523套。二季度以來(lái)，黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦五個(gè)中心城區(qū)陸續(xù)加入，試點(diǎn)范圍由此擴(kuò)展至八個(gè)中心城區(qū)，上海保租房籌措進(jìn)入“全域推進(jìn)”新階段。

　　三區(qū)先行，差異化破題

　　首批三個(gè)試點(diǎn)區(qū)在實(shí)踐中形成了各具特色的操作路徑。

　　靜安區(qū)步子邁得最早，切口也最精準(zhǔn)。該區(qū)創(chuàng)新推出“住房收購(gòu)置換”模式，3月31日落地全市首例簽約。首單房源位于寶山路街道，建筑面積41.59平方米，總價(jià)220萬(wàn)元，預(yù)計(jì)5月底交付后將按保租房標(biāo)準(zhǔn)改造并定向保障新市民、青年人租住。該模式由區(qū)保障房公司收購(gòu)居民舊房，居民以“房票”形式將售房款專(zhuān)項(xiàng)用于購(gòu)置本區(qū)新建商品房，實(shí)現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購(gòu)置”的閉環(huán)。

　　徐匯區(qū)則在規(guī)模上先行一步，累計(jì)完成收購(gòu)458套，占三區(qū)總量的87.6%。其中，300多套屬于“兩舊一村”改造中不具備改造條件的老舊房屋，將改造為“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，面向一線務(wù)工人員提供宿舍型租賃住房。徐匯區(qū)還首創(chuàng)全市通用的“房票”機(jī)制，有效期一年，居民既可購(gòu)置新房也可選擇二手房。

　　浦東新區(qū)聚焦軌道交通周邊保租房需求，完成收購(gòu)64套，優(yōu)先鎖定內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)、2000年以前建成、70平方米以下的小戶(hù)型房源，其中使用房票完成置換2套。

　　523套背后的運(yùn)行邏輯

　　從操作機(jī)制看，此次試點(diǎn)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作”，由各區(qū)屬保障房公司作為收購(gòu)主體，重點(diǎn)鎖定“軌交沿線、產(chǎn)業(yè)集聚、租賃需求旺”的成熟區(qū)域，優(yōu)先收購(gòu)單套建筑面積70平方米以下、總價(jià)400萬(wàn)元以下的成套小戶(hù)型存量住房。收購(gòu)房源經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保租房管理體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)定向保障新市民、青年人等群體居住需求。

　　各區(qū)同步優(yōu)化服務(wù)配套：靜安區(qū)設(shè)立二手住房收購(gòu)業(yè)務(wù)專(zhuān)窗，累計(jì)接待咨詢(xún)116戶(hù)，有意向參與置換的居民44戶(hù)；全市層面新增“962269”市房地產(chǎn)交易熱線受理咨詢(xún)，線上線下渠道聯(lián)動(dòng)，簡(jiǎn)化流程、強(qiáng)化政策集成。

　　從宏觀視角看，這一試點(diǎn)的深層動(dòng)因在于中心城區(qū)保租房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。近年來(lái)“科創(chuàng)回歸都市”趨勢(shì)明顯，徐匯濱江等新興產(chǎn)業(yè)帶迅速崛起，青年人才即時(shí)租住需求旺盛，但傳統(tǒng)新建保租房建設(shè)周期較長(zhǎng)，短期供應(yīng)難以匹配需求增速。收購(gòu)存量二手房，成為靈活高效的補(bǔ)充手段。

　　擴(kuò)容之后：從點(diǎn)狀探路到體系推進(jìn)

　　二季度以來(lái)，試點(diǎn)范圍已擴(kuò)展至八個(gè)中心城區(qū)。以靜安區(qū)為例，“十五五”時(shí)期該區(qū)計(jì)劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬(wàn)套，存量收購(gòu)成為新建和改建渠道之外的重要補(bǔ)充。從更廣的維度看，上海已明確到“十四五”末累計(jì)建設(shè)籌措保租房60萬(wàn)套的目標(biāo)，存量收購(gòu)渠道的打通為后續(xù)目標(biāo)推進(jìn)提供了新的制度工具。

　　從2月2日啟動(dòng)試點(diǎn)，到3月31日首例簽約落地，再到如今523套收購(gòu)?fù)瓿伞⒃圏c(diǎn)擴(kuò)圍至八個(gè)區(qū)，上海正用一條“盤(pán)活存量+精準(zhǔn)供給+改善民生”的路徑，探索超大城市保障性租賃住房籌措的可持續(xù)模式。當(dāng)一套套老舊住房經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造重新進(jìn)入租賃市場(chǎng)，當(dāng)一個(gè)個(gè)新市民和青年人有了可負(fù)擔(dān)、可安居的選擇，這項(xiàng)制度創(chuàng)新的價(jià)值便開(kāi)始從紙面走向日常。