原標題：近日，我省出臺政策措施，推動基礎設施領域不動產投資信托基金提質擴容——
讓基建資產更有“錢路”
今年以來，公募REITs(不動產投資信托基金)市場迎來了一系列標志性動作。
一方面，首批商業(yè)不動產REITs正式申報獲受理，市場正式邁入“基建+商業(yè)”雙輪驅動的新階段，其中，就包括以合肥銀泰百貨為底層資產的REITs；另一方面，在發(fā)行端，5單REITs項目集中終止或撤回，標志著市場生態(tài)從“重數量”向“重質量”的深刻轉變。
REITs的本質是將缺乏流動性的基礎設施存量資產，轉化為可上市交易的金融產品。對于地方政府而言，這不僅是融資手段的創(chuàng)新，更是構建“投資—運營—退出—再投資”良性循環(huán)的關鍵。
在這一“擴容”與“提質”并行的關鍵節(jié)點，近日，省政府辦公廳印發(fā)《關于推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)提質擴容的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，這也是全國首個以省政府名義推動基礎設施REITs工作的系統(tǒng)性文件，被國家發(fā)展改革委投資司發(fā)各地參考學習。
《若干措施》的亮點在于“協(xié)調服務機制”的端口前移。從強化項目前期培育，到優(yōu)化受理申報機制，再到加快推動發(fā)行上市，安徽省明確提出要“健全民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs協(xié)調服務機制”，這種從“企業(yè)單打獨斗”變?yōu)椤罢钆_賦能”的模式，能有效降低企業(yè)發(fā)行REITs的制度性交易成本，讓真正有潛力的資產能依法合規(guī)地進入資本市場，從而更好地盤活存量資產，擴大有效投資。
在經濟運行面臨分化與調整特別是房地產市場深度調整的當下，地方財力普遍面臨緊平衡狀態(tài)，地方投融資平臺的清理和轉型持續(xù)推進，基礎設施建設投融資模式也在發(fā)生深刻變化。
安徽省在全國首次由省級政府層面發(fā)文推動基礎設施公募REITs擴容提質，就是探路基建投融資更加市場化、多元化、更可持續(xù)的一個重要嘗試。
公募REITs是資產證券化的一種有效路徑，而以基礎設施為底層資產發(fā)行公募REITs，面向資本市場籌集資金，這當中的想象空間確實很大。
安徽省以一系列舉措務實推進資產證券化，并將REITs納入今年的萬家企業(yè)資本市場培訓專項行動。
善用資本市場，撬動“流動性溢價”，自然會為區(qū)域的發(fā)展聚合更多要素和資源。
讓沉睡的資產流動起來
REITs作為一種重要的金融工具，已成為推動新型基礎設施建設的重要融資方式。
基礎設施REITs是基礎設施領域不動產投資信托基金的簡稱。具體來說，是在證券交易所公開發(fā)行交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的存量基礎設施資產或權益，轉化為流動性較強的、可上市交易的標準化、權益型、強制分紅的封閉式公募基金。
簡單來說，就是將基礎設施項目拆分成小份額公開發(fā)行和上市交易，投資人通過持有公募基金份額間接持有基礎設施項目，參與項目投資并獲取回報。
公募REITs在法律和金融本質上是一種權益性、永續(xù)性的資產證券化產品。其核心邏輯在于，將能夠產生持續(xù)、穩(wěn)定現金流的實體資產(或權益)，通過結構化安排，轉化為標準化、可公開交易的基金份額。這不僅實現了非標資產的流動性飛躍，更完成了其在公開市場的價值發(fā)現。
公募REITs被譽為“資產的IPO”，是一種有效盤活存量資產的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎設施資產獲得流動性溢價，再將收回的資金用于新的基礎設施項目建設。
從短期來看，有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；從長期來看，有利于完善儲蓄轉化投資機制，拓寬直接融資渠道，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施投融資更加市場化、更可持續(xù)發(fā)展。
眼下，國內公募REITs市場已步入“首發(fā)+擴募”雙輪驅動的常態(tài)化發(fā)展階段，市場規(guī)模較2024年末實現翻倍，成為資本市場存量盤活的核心工具之一。
根據華西證券統(tǒng)計，截至2026年1月30日，國內已上市的公募REITs數量達78只，總市值2287億元，流通市值為1247億元，另有37只產品待上市。
“政府搭臺”為什么重要
回顧2026年初集中終止的REITs案例，其中相當一部分并非資產質量不佳，而是在合規(guī)性手續(xù)、國資轉讓流程、稅收處理等歷史遺留問題上“卡了殼”。
REITs發(fā)行涉及規(guī)劃、國土、財政、稅務、國資等多個部門，原始權益人往往需要花費大量精力在跨部門的溝通協(xié)調上。
安徽省出臺的《若干措施》明確了從項目前期培育到完善儲備項目庫、優(yōu)化申報機制、強化財稅支持等一系列保障措施。比如，推動發(fā)起人(原始權益人)、基金管理人開展REITs導向的底層資產篩選、產權結構設計、投融資方案策劃，對具有一定收益、發(fā)行上市前景良好的項目提前做好輔導培育；常態(tài)化開展REITs項目儲備，分級分類系統(tǒng)梳理權屬清晰、資產完整、運營穩(wěn)定、收益良好的優(yōu)質資產，形成“意向參與一批、啟動準備一批、上市發(fā)行一批、擴募提升一批”滾動推進機制。
在申報方面，將進一步優(yōu)化流程，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局將明確專人對接、簡化工作流程，同步委托咨詢評估機構開展評估、征求項目所在地政府和省有關部門意見，對符合條件的項目及時上報國家發(fā)展改革委。
在申報過程中，省發(fā)展改革委、安徽證監(jiān)局持續(xù)加強向上對接、跟進服務，幫助指導發(fā)起人(原始權益人)、基金管理人進一步完善申報材料，推動盡快達到發(fā)行條件。
值得關注的是，《若干措施》還提到，將REITs納入全省萬家企業(yè)資本市場業(yè)務培訓專項行動，聯合滬深交易所、基金管理人、中介機構等定期開展業(yè)務培訓和政策解讀，積極宣傳推介典型經驗和成功案例，不斷提升各方參與意愿和能力。
加大財稅支持力度，真金白銀地給予獎補和稅收減免。《若干措施》提出，在符合有關法律法規(guī)及政策要求的前提下，落實REITs試點稅收政策，對符合《公共基礎設施項目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定條件和標準的項目，可按照規(guī)定享受企業(yè)所得稅減免。2028年底前，對安徽省成功發(fā)行REITs產品發(fā)起人(原始權益人)一次性給予500萬元獎勵。將REITs基金管理機構納入省服務業(yè)發(fā)展引導專項資金支持范圍。
針對已上市REITs，《若干措施》提出，鼓勵已上市REITs 發(fā)起人(原始權益人)通過擴募等方式籌集資金，購入行業(yè)同類項目以及具有關聯性的不同行業(yè)領域項目。支持通過擴募等方式跨區(qū)域整合存量資產，做大做強REITs產品，打造資本運作平臺。優(yōu)化擴募申報流程，提高申報效率。
探索發(fā)展多層次REITs市場
從2025年12月31日商業(yè)不動產REITs試點政策發(fā)布，到之后的首批產品陸續(xù)上報，歷時僅一個月。
2月初，上海證券交易所網站顯示，首批9單商業(yè)不動產REITs的申報獲受理，同期深圳證券交易所受理1單商業(yè)不動產REITs申報。10單商業(yè)不動產REITs合計擬募資377億元。其中，華夏銀泰百貨封閉式商業(yè)不動產證券投資基金位列首批申報項目名單，其底層資產為合肥銀泰中心，估值約43億元。
專家認為，隨著商業(yè)不動產REITs試點的啟動，這一金融工具的適用范圍實現了關鍵性擴容。優(yōu)質商業(yè)資產如購物中心、寫字樓、酒店等，將具備通過公開上市實現盤活的可行路徑。
未來，多樣化、多層次REITs市場的探索，或將成為常態(tài)，在地方政府的支持推動下，更多符合條件的民間投資項目有望進一步提速上市。
《若干措施》提出探索發(fā)展多層次REITs市場，鼓勵各類基金主導或參與設立不動產投資信托基金籌備階段基金(Pre-REITs)，提前培育孵化優(yōu)質底層資產。支持符合條件的項目發(fā)行機構間REITs(持有型不動產ABS)，構建Pre-REITs孵化、機構間REITs培育到公募REITs上市的梯次推進體系。
此外，《若干措施》還明確提出激發(fā)民營企業(yè)積極性，建立健全民間投資項目發(fā)行REITs專項協(xié)調服務機制，實行靠前服務、主動協(xié)調、申報單列，幫助民間投資項目完善投資管理合規(guī)手續(xù)，加快推動解決項目培育中的問題，支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行上市。
